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内训课程 > 商业地产
 
 
商业地产投融资策略与纳税筹划高级实战训练营

【课程大纲】

一、商业地产现状、特点与问题
       1、何为商业地产?商业地产都有哪些类型?2、商业地产与住宅地产对比有什么优缺点?
       3、商业地产价值体现着哪些方面?  4、商业地产存在着哪些问题? 
       5、商业地产的租售模式有哪些?
          只售不租、只租不售、租售结合、不售不租、与商家联营等模式各有什么优劣势?
       6、商业地产的发展趋势如何?7、商业地产运作成功要素主要有哪些?
     
 二、商业地产融资思路与要点
       1、商业地产都有哪些资金来源可用?     2、不同资金渠道和方式资金成本比较
       3、商业地产企业融资与项目融资区别     4、商业地产企业融资都有哪些可能方式
     
三、商业地产企业债务融资与税务规划
     (一)债务融资渠道与方式解析
        1、银行信贷融资     2、企业债券或公司债券融资
        3、工程垫付、保证金(分项工程融资)    4、预售融资
        5、同业拆借或民间借贷(直接借款还是定向委托贷款、提防借贷骗局)
        6、典当融资(现状、内容与注意事项;典当与抵押)
        7、票据贴现融资:
         (1)你不可不知的业内秘密,小票据大用途;(2)票据融资的资金成本
        8、租赁融资(售后回租、回购)
     (二)不同债务融资借款费用(利息费用)的税务处理要点
        1、上述5种不同融资方式的税务影响和后果;
        2、银行转贷的妙用——远远优于同业直接资金拆解;
        3、工程垫资的税务规划——可以大大降低融资成本;
        4、租赁融资税务规划——委托或转租赁——巧用信托
        5、借款费用或利息费用的税务处理解析
        6、设计境内外关联方融资方案时,不可忽视的税务风险,避免穷忙!
     
四、商业地产企业信托融资与税务规划
        1、地产信托融资的主要运作模式    
        2、地产信托融资案例解析
        3、我国境内外REITs的税收政策解析
        4、我国外资投资商业地产监管政策的主要变化及影响
        5、外资境外直接持有和境内持有物业的税收差异
        6、自然人与法人作为投资者的税负差异
        7、投资机构在融资中的重要意义
     
五、商业地产企业股权融资与税务规划
     (一)合作开发融资与税务规划
         1、合作开发的税务监管政策(营业税、土地增值税和企业所得税);
         2、伪合作开发的法律风险;国税函发【2005】1003号文的威力
         3、合作开发的税务规划要点(分产品?还是分利润?)
     (二)股权转让融资与税务规划
         1、股权转让融资的资金资本;
         2、股权转让融资的税收监管政策
           (营业税、土地增值税、所得税、印花税与契税)
         3、循环股权转让的税务规划要点,差额计税是关键;
         4、股权转让税务规划风险(境内转让和境外间接转让)
     (三)项目转让融资与税务规划
         1、项目转让融资的资金资本;    2、项目转让的税收规划要点
         3、项目转让融资的税收监管政策
          (营业税、土地增值税、所得税、印花税与契税)
     (四)售后回租回购融资与税务规划
         1、售后回租回购融资的资金成本  2、售后回租回购融资的税务规划
         3、售后回租回购融资的税收监管政策
          (营业税、土地增值税、所得税、个人所得税、契税)
    
 六、商业地产企业资本运作
     (一)商业地产企业上市融资
         1、企业上市的利弊:
         2、房企境内外上市方式:借壳上市、买壳上市和直接IPO;
         3、房企海外上市的基本模式和套路——案例解析;
         4、一、二级拟上市地市场市盈率的国际比较
         5、海外上市投资架构面临的税收风险:
          (1)境外注册居民企业和海外间接转让股权涉税政策;
          (2)境内企业与上市主体企业之分红派息税务问题;
          (3)离岸地公司的税务尴尬
          (4)受益人监管所引致的国际避税风险
      (二)外资融资与税务规划
      (三)企业兼并收购融资与税务规划
         1、重组直接费用的会计与税务处理的基本规定;
         2、杠杆收购借款费用的财税处理;
         3、收购借款费用的税务规划
         4、债务重组融资的资金成本
     
七、商业地产企业融资策划与操作
     (一)如何编制商业计划书,计划书框架,主要7部分的注意事项:
           1、公司介绍; 2、项目分析; 3、市场分析   4、管理团队
           5、财务计划   6、融资方案的设计     7、摘要 
      (二)如何应对投资者实地考察和项目评估
  
  八、打造企业的金融体系
       1、产融结合,地产商将永远立于不败之地
        2、地产信托基金—资产证券化的最佳途径
        3、产业基金—商业地产商最应该面对和利用的金融工具
     
  九、现场答疑(请大家提前准备好需要解决的疑难问题,现场提交)

【课程设置】 情景演练、案例分析讨论、游戏感悟、互动交流、沙盘演练、现场解答
【汇款账号】 户 名:上海吉诺商务咨询有限公司
开户行:工商银行上海浦东大道支行
帐 号:1001181309006951135
【联系方法】 电话: 021-58315981,58316892,58317609
手机:13816331021
传真: 021-58316892
E-MAIL:office@6666365.com
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